Discussion:
KOT
(te oud om op te antwoorden)
charles
2007-03-18 20:13:57 UTC
Permalink
Hallo,


Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.

Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
die goedkeuring is gebeurd. Enkele voorbeelden om de situatie te schetsen:
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.

Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.

Nu zou ik graag wat advies hebben omtrent een aantal zaken:
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?


Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.

Dank bij voorbaat
Rudi.$
2007-03-18 20:24:28 UTC
Permalink
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet echt
de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe die
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes van dat
plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard toeduw,
ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat beton
ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen er
brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid in de
wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets wordt
opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet, waar
kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een wastafel
staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In sommige kamers
staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan gedaan
worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn contract zegt
hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering per
persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen polis gezien.
Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat kunnen we hier aan
doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij i4s,
verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen 18€. Dat
bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien de
toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige stopcontacten
denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd door de maatschappij
die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft aangesloten. Kunnen we hier
iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd, maar
de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons geen
andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële wegen.
Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Ben jij zeker dat je in Belgie zit??? Alleen het feit dat hij
ongevraagd de kamer binnenkomt is gnoeg voor een klacht voor
huisvredebreuk.
Dat hoeft helemaal niet in het contract te staan.
Maar er zitten hier experts genoeg om je de juiste weg te wijzen.
--
Email : jetable adres 1 dag geldig!
charles
2007-03-18 21:16:41 UTC
Permalink
nog een extraatje:

in onze keuken zit glas van 2-3mm dik. Is er geen wet die dikker glas
vereist?
s|b
2007-03-18 21:48:11 UTC
Permalink
On Sun, 18 Mar 2007 20:13:57 GMT, charles wrote:

Je verhaal klinkt erg bekend. Dus ofwel heb je deze uitleg eerder al
eens gepost (in een andere nieuwsgroep), ofwel heeft een van je
kotgenoten deze vraag ook al eens gesteld. Ik herinner me in elk geval
dat ik op onderstaande vraag gereageerd heb.
Post by charles
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
Zoals al gezegd staat dit gelijk met huisvredebreuk. En als je
huurcontract een 'standaard' huurcontract is, dan staat daar wellicht
niets in over een andere cilinder plaatsen, maar wel iets over het goed
(na het verlopen van het huurcontract) achterlaten in de staat zoals het
zich bevond. Voor zo ver ik weet kan je dus zonder problemen een andere
cilinder steken, op voorwaarde dat je die uiteindelijk opnieuw vervangt
met de originele.
--
Ik usenet, dus ik ben.
<http://www.briachons.org/>
charles
2007-03-19 00:11:03 UTC
Permalink
Post by s|b
Je verhaal klinkt erg bekend. Dus ofwel heb je deze uitleg eerder al
eens gepost (in een andere nieuwsgroep), ofwel heeft een van je
kotgenoten deze vraag ook al eens gesteld. Ik herinner me in elk geval
dat ik op onderstaande vraag gereageerd heb.
Inderdaad, ik heb al eens een vraag gesteld over dat ongevraagd
binnenkomen. Maar de boel is ondertussen compleet verziekt. We willen
dat hij ervoor gestraft wordt, en als zo'n cylinder vervangen niet mag,
schuift hij alle problemen/discussies op ons af. Het gaat echt ver ...
dit weekend heeft hij zijn zoon meegenomen om ons wat af te dreigen.
Genre "klootzakken, ik zal jullie eens komen bewerken met wat maten".
Helemaal gerust zijn we er toch niet in, want het is geen normaal volk
Post by s|b
Post by charles
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
Zoals al gezegd staat dit gelijk met huisvredebreuk. En als je
huurcontract een 'standaard' huurcontract is, dan staat daar wellicht
niets in over een andere cilinder plaatsen, maar wel iets over het goed
(na het verlopen van het huurcontract) achterlaten in de staat zoals het
zich bevond. Voor zo ver ik weet kan je dus zonder problemen een andere
cilinder steken, op voorwaarde dat je die uiteindelijk opnieuw vervangt
met de originele.
Jerry
2007-03-19 05:47:44 UTC
Permalink
Dat "dieptepunt" komt toch niet alleen van de eigenaar, dunkt mij. Want als
Post by charles
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
zulks is toch niet echt een "verborgen gebrek" of een wetteloze situatie,
nee? Niemand is toch verplicht die ruimtes te huren?
charles
2007-03-19 10:29:48 UTC
Permalink
Post by Jerry
Dat "dieptepunt" komt toch niet alleen van de eigenaar, dunkt mij. Want als
Post by charles
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
zulks is toch niet echt een "verborgen gebrek" of een wetteloze situatie,
nee? Niemand is toch verplicht die ruimtes te huren?
inderdaad, die student had dat niet mogen huren. Maar met de huidige
huurprijzen, zijn sommige studenten verplicht met zoiets genoegen te
nemen...

Feit is ook dat die kotbaas die ruimte gewoon niet mag verhuren: ze is
te klein volgens het politiereglement en de hoofdschakelaar en
elektriciteitsmeter hangen in die kamer.
vava
2007-03-19 10:47:02 UTC
Permalink
Post by charles
Post by Jerry
Dat "dieptepunt" komt toch niet alleen van de eigenaar, dunkt mij. Want
Post by charles
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
zulks is toch niet echt een "verborgen gebrek" of een wetteloze situatie,
nee? Niemand is toch verplicht die ruimtes te huren?
inderdaad, die student had dat niet mogen huren. Maar met de huidige
huurprijzen, zijn sommige studenten verplicht met zoiets genoegen te
nemen...
Feit is ook dat die kotbaas die ruimte gewoon niet mag verhuren: ze is te
klein volgens het politiereglement en de hoofdschakelaar en
elektriciteitsmeter hangen in die kamer.
Te klein weet ik niet, er zijn speciale regels voor studentenkamers. De
studenten beschikken over een gemeenschappelijke badkamer en keuken en
daarvoor zijn de normen dus wel specifiek. Er moet dus gesproken worden op
constuctiefouten (zoals de electriciteit) maar niet op zaken die als een
boemerang kunnen terugkeren (de condentievlekken in de douche).
Verhoging vloer eventueel gevaar voor vallen, trappen moeten een
vastgestelde hoogte hebben.
Vocht laten meten want de kelder zal nog niet volledig droog zijn.
Wanneer er geur is zoeken naar witte vlekken die als zout op de muur liggen=
kapotte beerput of riool. Kijken naar verzakkingen stoep om dit te staven.
enz.
vava
2007-03-19 06:39:02 UTC
Permalink
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes van
dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat beton
ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen er
brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid in
de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets wordt
opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering per
persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen polis
gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat kunnen we
hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij i4s,
verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen 18€. Dat
bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien de
toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige stopcontacten
denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd door de
maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft aangesloten.
Kunnen we hier iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Dank bij voorbaat
vava
2007-03-19 07:09:57 UTC
Permalink
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Normaal wel maar iok vrees dat U de foute dienst hebt gecontacteerd omdat u
niet geniet van de bescherming voor de hoofdverblijfplaats. De juiste
inlichtingen kan u krijgen op de dienst huisvesting van uw school.
Studentenkamers hebben andere normen.
Post by charles
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
Dus in 2000 was dat in orde.
Post by charles
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig in de
Franklin Rooseveltlaan???
Post by charles
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes.
Dus condens. Onvoldoende verluchting is dus wel iets dat men op de studenten
kan schuiven?


Boven de plankjes
Post by charles
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
Wat noemt U te klein, de ruimte is maar 8 m2? Dus der normen van Gent
opvragen want bij kleine oppervlakte moeten WC en badkamer een verluching
naar buiten hebben. De juiste normen ken ik voor Gent niet, mijn kinderen
hebben eerst een kamer gehad in een studentenhome onder leiding van de
universiteit, nadien huurden ze een huis en was 1 persoon daar officieel
inbgeschreven.
Post by charles
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat beton
ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen er
brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid in
de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets wordt
opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
Volgens mij mag dat vooral wanneer hij aankaart dat het water grondwater is
en hij gelijktijdig de vloer heeft beklamd
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en gelijktijdig
aan het water. Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn en moeten er
speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten kring. Normen
voor electriciteit vindt men bij officiele keuringsmaatschappijen, lijst te
bekomen bij de electriciteits maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat de
eigenaar een keuring gekregen heeft voor de nieuwe leidingen en de oude niet
werden nagekeken.
.
Post by charles
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
Dat mag hij niet... maar vloeken mag ook niet. Het is mij opgevallen dat de
kotbazen in Gent een soort maffia zijn die zo de studenten bedreigen opdat
ze niet naar het Vredegerecht zouden gaan. Voor hetgeen U hier aanhaalt kan
U normaal niet echt stappen ondernemen.
Post by charles
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering per
persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen polis
gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat kunnen we
hier aan doen?
Dat kan U wel op een rechtbank aanvragen.
Bewijzen dat U zelf een brandverzekering hebt, tegenwoordig zit dat bij veel
maatschappijen in de verzekering van de ouders.
Post by charles
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij i4s,
verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen 18€. Dat
bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
Gebruikt U internet?
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Post by charles
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien de
toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige stopcontacten
denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd door de
maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft aangesloten.
Kunnen we hier iets aan doen?
Zolang er niemand medische problemen heeft, we wonen in België zal er dus
niets gebeuren. U kan bij de electriciteitsmaatschappij vragen het
keuringsformulier in te kijken. Pas wel op bij een klacht is het mogelijk
dat de meter wordt afgesloten indien hij echt gevaar opleverd.
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
De beste officiele weg is dus wel via de universiteit. Dan uw aanvraag doen
voor de officiële huisvestingsdient dan zit een internetaansluiting,
telefoon ( U bent bereikbaar, per telefooncommunicatie die U zelf uitvoert
betaalt U) enz in de huurprijs begrepen. Telefonisch contact met een
professor of assistent is binnenlijn dus gratis.
Post by charles
Dank bij voorbaat
charles
2007-03-19 10:45:40 UTC
Permalink
Post by vava
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Normaal wel maar iok vrees dat U de foute dienst hebt gecontacteerd omdat u
niet geniet van de bescherming voor de hoofdverblijfplaats. De juiste
inlichtingen kan u krijgen op de dienst huisvesting van uw school.
Studentenkamers hebben andere normen.
we hebben de huisvestingsdienst van verschillende scholen gecontacteerd,
en deze blijken enkel te kunnen tussenkomen in de relatie met de
kotbaas. Maw, eens gezellig rond de tafel gaan zitten en problemen
bespreken. Aangezien hij zo goed kan liegen en niet wil beteren, is dat
volledig zinloos.

Ik heb trouwens ***@gent.be gecontacteerd van
op de site http://www.kotatgent.be/
Post by vava
Post by charles
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
Dus in 2000 was dat in orde.
tja, hoe wordt zoiets gekeurd. De vrouw van de kotbaas heeft mij ooit,
naast een hoop verwijten, naar het hoofd geslingerd dat ze daar "een
goede vriendin had". En naar ik elders al heb gehoord, kwamen dergelijke
praktijken tot enkele jaren geleden vaak voor.
Post by vava
Post by charles
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig in de
Franklin Rooseveltlaan???
Nee, in een van de dierentuinstraten rond de Kinepolis.
Post by vava
Post by charles
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes.
Dus condens. Onvoldoende verluchting is dus wel iets dat men op de studenten
kan schuiven?
die douche is heel klein, en bijgevolg kan de vochtige lucht niet weg.
Ik veronderstel dat condensatie op de elektriciteitsdraden een heel
reeel gevaar is.
Post by vava
Boven de plankjes
Post by charles
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
Wat noemt U te klein, de ruimte is maar 8 m2? Dus der normen van Gent
opvragen want bij kleine oppervlakte moeten WC en badkamer een verluching
naar buiten hebben. De juiste normen ken ik voor Gent niet, mijn kinderen
hebben eerst een kamer gehad in een studentenhome onder leiding van de
universiteit, nadien huurden ze een huis en was 1 persoon daar officieel
inbgeschreven.
Een kamerwoning van voor jaar xxxx moet minimum 8m² bedragen, kamers van
later minimum 12m². Iedere kamer moet minimum 1m² glas hebben. (Althans
volgens het politiereglement)
Post by vava
Post by charles
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat beton
ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen er
brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid in
de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets wordt
opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
Volgens mij mag dat vooral wanneer hij aankaart dat het water grondwater is
en hij gelijktijdig de vloer heeft beklamd
26 kubieke meter beton in een woning storten lijkt mij nochtans niet
zonder gevaar?
Post by vava
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en gelijktijdig
aan het water. Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn en moeten er
speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten kring. Normen
voor electriciteit vindt men bij officiele keuringsmaatschappijen, lijst te
bekomen bij de electriciteits maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat de
eigenaar een keuring gekregen heeft voor de nieuwe leidingen en de oude niet
werden nagekeken.
Alle leidingen lopen op de muren. De oude elektriciteit is duidelijk
ooit eens vernieuwd geweest. Op de hoofdschakelaar na, ziet alles er van
dezelfde periode uit.
Post by vava
.
Post by charles
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
Dat mag hij niet... maar vloeken mag ook niet. Het is mij opgevallen dat de
kotbazen in Gent een soort maffia zijn die zo de studenten bedreigen opdat
ze niet naar het Vredegerecht zouden gaan. Voor hetgeen U hier aanhaalt kan
U normaal niet echt stappen ondernemen.
Dat vreesde ik al.
Post by vava
Post by charles
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering per
persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen polis
gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat kunnen we
hier aan doen?
Dat kan U wel op een rechtbank aanvragen.
Bewijzen dat U zelf een brandverzekering hebt, tegenwoordig zit dat bij veel
maatschappijen in de verzekering van de ouders.
Post by charles
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij i4s,
verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen 18€. Dat
bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
Gebruikt U internet?
Ja.
Post by vava
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Gezien de zekeringkast achter slot zit, heb ik dat nog niet goed kunnen
zien. Toen ik in een onbewaakt moment ging kijken heb ik zelfs niet
onmiddelijk de differentieelschakelaar gevonden. Het zagen er alleszins
weinig zekeringen uit voor 10 kamers + gemeenschappelijke delen.
Post by vava
Post by charles
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien de
toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige stopcontacten
denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd door de
maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft aangesloten.
Kunnen we hier iets aan doen?
Zolang er niemand medische problemen heeft, we wonen in België zal er dus
niets gebeuren. U kan bij de electriciteitsmaatschappij vragen het
keuringsformulier in te kijken. Pas wel op bij een klacht is het mogelijk
dat de meter wordt afgesloten indien hij echt gevaar opleverd.
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
De beste officiele weg is dus wel via de universiteit. Dan uw aanvraag doen
voor de officiële huisvestingsdient dan zit een internetaansluiting,
telefoon ( U bent bereikbaar, per telefooncommunicatie die U zelf uitvoert
betaalt U) enz in de huurprijs begrepen. Telefonisch contact met een
professor of assistent is binnenlijn dus gratis.
Post by charles
Dank bij voorbaat
Bedankt voor het antwoord!
vava
2007-03-19 11:55:39 UTC
Permalink
Post by charles
Post by vava
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Normaal wel maar iok vrees dat U de foute dienst hebt gecontacteerd omdat
u niet geniet van de bescherming voor de hoofdverblijfplaats. De juiste
inlichtingen kan u krijgen op de dienst huisvesting van uw school.
Studentenkamers hebben andere normen.
we hebben de huisvestingsdienst van verschillende scholen gecontacteerd,
en deze blijken enkel te kunnen tussenkomen in de relatie met de kotbaas.
Maw, eens gezellig rond de tafel gaan zitten en problemen bespreken.
Aangezien hij zo goed kan liegen en niet wil beteren, is dat volledig
zinloos.
Dat zou ik niet zeggen, normaal gaan die kotbaas zijn koten niet meer
opgenomen worden in de lijst van beschikbare koten.
Post by charles
de site http://www.kotatgent.be/
Dat was dus de juiste dienst. U had geschreven dienst Huisvesting. Die
dienst werd opgericht ter bescherming van de woning die dienst doet als
hoofdverblijfplaats.
Post by charles
Post by vava
Post by charles
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
Dus in 2000 was dat in orde.
tja, hoe wordt zoiets gekeurd. De vrouw van de kotbaas heeft mij ooit,
naast een hoop verwijten, naar het hoofd geslingerd dat ze daar "een goede
vriendin had". En naar ik elders al heb gehoord, kwamen dergelijke
praktijken tot enkele jaren geleden vaak voor.
Daar kan ik niet over meespreken.
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig in de
Franklin Rooseveltlaan???
Nee, in een van de dierentuinstraten rond de Kinepolis.
Franklin Rooseveltlaan is daar ook in de buurt.
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes.
Dus condens. Onvoldoende verluchting is dus wel iets dat men op de
studenten kan schuiven?
die douche is heel klein, en bijgevolg kan de vochtige lucht niet weg. Ik
veronderstel dat condensatie op de elektriciteitsdraden een heel reeel
gevaar is.
In die buurt wel omdat daar nog stoffen electriciteitsleidingen zijn. Hier
hebt U pas een echte manier om op te klagen als de douche geen raam heeft,
douche en Wc moeten een verbinding hebben met de buitenlucht, dit is normaal
ook zo in de voorwaarden voor studentenkamers.
Post by charles
Post by vava
Boven de plankjes
Post by charles
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
Wat noemt U te klein, de ruimte is maar 8 m2? Dus der normen van Gent
opvragen want bij kleine oppervlakte moeten WC en badkamer een verluching
naar buiten hebben. De juiste normen ken ik voor Gent niet, mijn kinderen
hebben eerst een kamer gehad in een studentenhome onder leiding van de
universiteit, nadien huurden ze een huis en was 1 persoon daar officieel
inbgeschreven.
Een kamerwoning van voor jaar xxxx moet minimum 8m² bedragen, kamers van
later minimum 12m². Iedere kamer moet minimum 1m² glas hebben. (Althans
volgens het politiereglement)
Eerst goed nakijken, in die buurt zijn allemaal oudere huizen van rond de
jaren 40 of zelfs vroeger.
De grote van de ramen zal u normaal niet kunnen aanhalen omdat het vergroten
van het raam het uitzicht zou veranderen en men daar meestal geen
bouwtoelating krijgt. Hou U aan opmerkingen die U zowiezo kan winnen. Dit
was dus duidelijk zichtbaar en de Vrederechter zal ervan uitgaan dat U om
andere redenen problemen hebt met uw huisbaas.
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
Volgens mij mag dat vooral wanneer hij aankaart dat het water grondwater
is en hij gelijktijdig de vloer heeft beklamd
26 kubieke meter beton in een woning storten lijkt mij nochtans niet
zonder gevaar?
Het is gestort in de kelder, aan welk gevaar dacht U, enkel het fundamet
werd verstevigd
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en
gelijktijdig aan het water. Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn
en moeten er speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten
kring. Normen voor electriciteit vindt men bij officiele
keuringsmaatschappijen, lijst te bekomen bij de electriciteits
maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat de eigenaar een keuring gekregen
heeft voor de nieuwe leidingen en de oude niet werden nagekeken.
Alle leidingen lopen op de muren. De oude elektriciteit is duidelijk ooit
eens vernieuwd geweest. Op de hoofdschakelaar na, ziet alles er van
dezelfde periode uit.
Hetgeen waar U moet naar kijken is: is er overal aarding; is er een
differentiaal (2)
Post by charles
Post by vava
.
Post by charles
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
Dat mag hij niet... maar vloeken mag ook niet. Het is mij opgevallen dat
de kotbazen in Gent een soort maffia zijn die zo de studenten bedreigen
opdat ze niet naar het Vredegerecht zouden gaan. Voor hetgeen U hier
aanhaalt kan U normaal niet echt stappen ondernemen.
Dat vreesde ik al.
Post by vava
Post by charles
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
Dat kan U wel op een rechtbank aanvragen.
Bewijzen dat U zelf een brandverzekering hebt, tegenwoordig zit dat bij
veel maatschappijen in de verzekering van de ouders.
Post by charles
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
Gebruikt U internet?
Ja.
Dan kan U voor iets waar U in uw overeenkomst mee akkoord was en gebruikt
hebt U erg weinig kans om te laten wijzigen.
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Gezien de zekeringkast achter slot zit, heb ik dat nog niet goed kunnen
zien. Toen ik in een onbewaakt moment ging kijken heb ik zelfs niet
onmiddelijk de differentieelschakelaar gevonden. Het zagen er alleszins
weinig zekeringen uit voor 10 kamers + gemeenschappelijke delen.
Normaal per electriciteite kring mogen maar 8 stopcontacten aangesloten
worden dus kan men stellen voor 1 of 2 kamers 1 kring dus 2 weerstanden
Post by charles
Post by vava
Post by charles
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Zolang er niemand medische problemen heeft, we wonen in België zal er dus
niets gebeuren. U kan bij de electriciteitsmaatschappij vragen het
keuringsformulier in te kijken. Pas wel op bij een klacht is het mogelijk
dat de meter wordt afgesloten indien hij echt gevaar opleverd.
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
De beste officiele weg is dus wel via de universiteit. Dan uw aanvraag
doen voor de officiële huisvestingsdient dan zit een internetaansluiting,
telefoon ( U bent bereikbaar, per telefooncommunicatie die U zelf
uitvoert betaalt U) enz in de huurprijs begrepen. Telefonisch contact met
een professor of assistent is binnenlijn dus gratis.
Post by charles
Dank bij voorbaat
Bedankt voor het antwoord!
flor
2007-03-20 15:42:36 UTC
Permalink
Post by charles
Post by vava
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig in
de Franklin Rooseveltlaan???
Nee, in een van de dierentuinstraten rond de Kinepolis.
olifantstraat?
--
Flor
charles
2007-03-20 16:05:17 UTC
Permalink
Post by flor
Post by charles
Post by vava
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig
in de Franklin Rooseveltlaan???
Nee, in een van de dierentuinstraten rond de Kinepolis.
olifantstraat?
inderdaad. Schrijnend onze kotbaas.

Dit weekend heeft hij z'n zoontje gebeld om ons te bedreigen, toen een
kotgenoot van mij "last-minute-schimmel en rot-verduik-werken"
fotografeerde. De kotbaas had daarenboven een derde tot diens kamer
toegelaten, terwijl wij hem dat expliciet verboden hadden, met de
woorden "tenzij u het voldoende lang op voorhand aankondigd, komt u er
niet in". Zijn manier van aankondigen is hiermee niet veranderd: "ooh,
maar ik kom nooit in jullie kamers", en hij heeft gewacht dat mijn
kotgenoot eventjes naar het zuid reed om diens kamer te betreden.
flor
2007-03-21 21:48:39 UTC
Permalink
Post by charles
Post by flor
Post by charles
Post by vava
Die toestanden zijn dus wel erg frequent in Gent, woont U toevallig
in de Franklin Rooseveltlaan???
Nee, in een van de dierentuinstraten rond de Kinepolis.
olifantstraat?
inderdaad. Schrijnend onze kotbaas.
op de hoek met de frans spaestraat?
--
Flor
Gunter Schelfhout
2007-03-19 10:46:49 UTC
Permalink
vava wrote:

[knip]
Post by vava
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en
gelijktijdig
aan het water.
Mag wel!
Er zijn verschillende volumes in een badkamer.
Volume 1 is van de rand van bad/douche tot een hoogte van 2,25m.
Volume 2 ligt buiten volume 1 en binnen een straal van 0,6m rond het
bad/douche.
In volume 2 mogen stopcontacten geplaatst worden op voorwaarde dat ze achter
een differentieel staan van 10mA.
Alles wat zich boven 2,25 boven de bodem van douche of bad bevindt, evenals
buiten een cirkel met straal 0,6m rond het bad en douche, is volume 3.
Daarin mogen stopcontacten geplaatst worden. Dus ook naast of boven de
wastafel.
De stopcontacten moeten wel tenminste IPX1 zijn en moeten achter een
differentieel staan van 30mA.
Post by vava
Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn en moeten er
speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten kring.
Er moet idd een differentieel geplaatst zijn van 30mA.
Wat bedoel je met een gesloten kring? Nog nooit van gehoord.
Post by vava
Normen
voor electriciteit vindt men bij officiele keuringsmaatschappijen, lijst
te bekomen bij de electriciteits maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat
de eigenaar een keuring gekregen heeft voor de nieuwe leidingen en de oude
niet werden nagekeken.
[knip]
Post by vava
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Er mogen 8 punten zijn per kring. Meervoudige stopcontacten (meerdere
stopcontacten onder 1 afdekplaat) gelden als 1 punt. Je kan dus gerust 24
stopcontacten hebben op 1 kring. Of dat verstandig is hangt van de
verbruikers af.
Bij opbouwstopcontacten ligt dat anders en geldt elk stopcontact als een
afzonderlijk punt, maw er mogen slechts 8 opbouwstopcontacten op één kring
staan.

[knip]
charles
2007-03-19 10:57:57 UTC
Permalink
Post by Gunter Schelfhout
[knip]
Post by vava
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en gelijktijdig
aan het water.
Mag wel!
Er zijn verschillende volumes in een badkamer.
Volume 1 is van de rand van bad/douche tot een hoogte van 2,25m.
Volume 2 ligt buiten volume 1 en binnen een straal van 0,6m rond het
bad/douche.
In volume 2 mogen stopcontacten geplaatst worden op voorwaarde dat ze achter
een differentieel staan van 10mA.
Alles wat zich boven 2,25 boven de bodem van douche of bad bevindt, evenals
buiten een cirkel met straal 0,6m rond het bad en douche, is volume 3.
Daarin mogen stopcontacten geplaatst worden. Dus ook naast of boven de
wastafel.
De stopcontacten moeten wel tenminste IPX1 zijn en moeten achter een
differentieel staan van 30mA.
Hoe herken ik die stopcontacten? En hoe zit het met stopcontacten naast
een wastafel in een gewone kamer (en dus niet in een natte ruimte zoals
een badkamer)?
Post by Gunter Schelfhout
Post by vava
Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn en moeten er
speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten kring.
Er moet idd een differentieel geplaatst zijn van 30mA.
Wat bedoel je met een gesloten kring? Nog nooit van gehoord.
Post by vava
Normen
voor electriciteit vindt men bij officiele keuringsmaatschappijen, lijst
te bekomen bij de electriciteits maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat
de eigenaar een keuring gekregen heeft voor de nieuwe leidingen en de oude
niet werden nagekeken.
[knip]
Post by vava
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Er mogen 8 punten zijn per kring. Meervoudige stopcontacten (meerdere
stopcontacten onder 1 afdekplaat) gelden als 1 punt. Je kan dus gerust 24
stopcontacten hebben op 1 kring. Of dat verstandig is hangt van de
verbruikers af.
Bij opbouwstopcontacten ligt dat anders en geldt elk stopcontact als een
afzonderlijk punt, maw er mogen slechts 8 opbouwstopcontacten op één kring
staan.
[knip]
vava
2007-03-19 12:24:05 UTC
Permalink
Post by Gunter Schelfhout
[knip]
Post by vava
Post by charles
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op 10cm
van.
Is niet toegelaten. Men mag niet aan het stopcontact kunnen en gelijktijdig
aan het water.
Mag wel!
Er zijn verschillende volumes in een badkamer.
Volume 1 is van de rand van bad/douche tot een hoogte van 2,25m.
Volume 2 ligt buiten volume 1 en binnen een straal van 0,6m rond het
bad/douche.
In volume 2 mogen stopcontacten geplaatst worden op voorwaarde dat ze achter
een differentieel staan van 10mA.
Alles wat zich boven 2,25 boven de bodem van douche of bad bevindt, evenals
buiten een cirkel met straal 0,6m rond het bad en douche, is volume 3.
Daarin mogen stopcontacten geplaatst worden. Dus ook naast of boven de
wastafel.
De stopcontacten moeten wel tenminste IPX1 zijn en moeten achter een
differentieel staan van 30mA.
Post by vava
Ook moet er een differentiaal geplaatst zijn en moeten er
speciale stopcontacten geplaatst worden en in een gesloten kring.
Er moet idd een differentieel geplaatst zijn van 30mA.
Wat bedoel je met een gesloten kring? Nog nooit van gehoord.
Is misschien fout uitgedrukt, de stopcontacten moeten afgesloten zijn met
een deksel of met rubber opdat er geen contact kan zijn met water
Post by Gunter Schelfhout
Post by vava
Normen
voor electriciteit vindt men bij officiele keuringsmaatschappijen, lijst
te bekomen bij de electriciteits maatschappij. Nu is er wel mogelijk dat
de eigenaar een keuring gekregen heeft voor de nieuwe leidingen en de oude
niet werden nagekeken.
[knip]
Post by vava
Post by charles
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
Zie hoger. Op 1 leiding mogen niet meer dan 8 stopcontacten zijn; hoeveel
zekeringen zijn er??
Er mogen 8 punten zijn per kring. Meervoudige stopcontacten (meerdere
stopcontacten onder 1 afdekplaat) gelden als 1 punt. Je kan dus gerust 24
stopcontacten hebben op 1 kring. Of dat verstandig is hangt van de
verbruikers af.
Bij opbouwstopcontacten ligt dat anders en geldt elk stopcontact als een
afzonderlijk punt, maw er mogen slechts 8 opbouwstopcontacten op één kring
staan.
[knip]
peter govaere
2007-03-19 18:13:38 UTC
Permalink
Post by vava
Post by Gunter Schelfhout
Er moet idd een differentieel geplaatst zijn van 30mA.
Wat bedoel je met een gesloten kring? Nog nooit van gehoord.
Is misschien fout uitgedrukt, de stopcontacten moeten afgesloten zijn met
een deksel of met rubber opdat er geen contact kan zijn met water
Als je het dan toch precies wilt weten :
http://users.skynet.be/btv.info/pdf/STORTBADZALEN.PDF
vava
2007-03-19 18:39:30 UTC
Permalink
Post by peter govaere
Post by vava
Post by Gunter Schelfhout
Er moet idd een differentieel geplaatst zijn van 30mA.
Wat bedoel je met een gesloten kring? Nog nooit van gehoord.
Is misschien fout uitgedrukt, de stopcontacten moeten afgesloten zijn met
een deksel of met rubber opdat er geen contact kan zijn met water
http://users.skynet.be/btv.info/pdf/STORTBADZALEN.PDF
Dank U, maar ik ga gewoonlijk een boekje halen bij een controle
maatschappij, zij geven daar dan ook de uitleg bij hoe ze de plannen
opgesteld willen hebben. Die regels veranderen toch om de 5 jaar.
Ik stop met appartementen klaar te maken voor verhuring. Als ik nu de stad
vraag komen zij kijken, en die keuring is gratis.
cumme
2007-03-19 10:29:05 UTC
Permalink
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet.
Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken
via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch in
wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt toch ook
geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een ander kot als
het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch minder zorgen.
Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat verbeteren ? Volgens mij
gaat die kotbaas het u lastiger maken als jij aan hem :)
charles
2007-03-19 10:53:21 UTC
Permalink
Post by cumme
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet.
Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken
via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch in
wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt toch ook
geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een ander kot als
het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch minder zorgen.
Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat verbeteren ? Volgens mij
gaat die kotbaas het u lastiger maken als jij aan hem :)
Mijn eigen kamer is de properste hier. De gemeenschappelijke delen waren
de dag van mijn bezoek schoongelekt, ondertussen komt de kuisvrouw die
normaalgezien wekelijks zou komen bijna niet meer.

De elektriciteitsmeter en zekeringkast heb ik toen niet gezien, maar hij
beweerde dat alles "definitief gekeurd en in orde" was. Met dat
KotAtGent beweert enkel goede koten aan te bieden, ben ik erin getrapt ...

En natuurlijk is het mijn schuld en had ik elders moeten huren. Maar het
aanbod is relatief tov het aantal studenten klein, des te meer nog het
aanbod onder een bepaalde prijsklasse. 250EUR/maand voor 12 maand is
hier aan de lage kant ... In ieder geval, tot mijn spijt moet ik
vaststellen dat stad Gent die kotmaffiapraktijken nauwelijks aanpakt.
vava
2007-03-19 12:18:15 UTC
Permalink
Post by charles
De elektriciteitsmeter en zekeringkast heb ik toen niet gezien, maar hij
beweerde dat alles "definitief gekeurd en in orde" was. Met dat KotAtGent
beweert enkel goede koten aan te bieden, ben ik erin getrapt ...
En natuurlijk is het mijn schuld en had ik elders moeten huren. Maar het
aanbod is relatief tov het aantal studenten klein, des te meer nog het
aanbod onder een bepaalde prijsklasse. 250EUR/maand voor 12 maand is hier
aan de lage kant ... In ieder geval, tot mijn spijt moet ik vaststellen
dat stad Gent die kotmaffiapraktijken nauwelijks aanpakt.
Doe vlug uw aanvraag voor een kamer bij de huisvestingsdienst van de
universiteit ik geloof dat daar de maximumprijs 200 euro is, misschien zelfs
minder. Personen die een studiebeurs hebben kunnen misschien zelfs aan 80
euro per maand huren, hier betaalt U maar 10 maanden en wanneer U herexamens
hebt betaalt U de halve prijs.
sk bj 1
2007-03-19 11:41:02 UTC
Permalink
Post by cumme
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet.
Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken
via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch in
wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt toch ook
geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een ander kot als
het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch minder zorgen.
Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat verbeteren ? Volgens mij
gaat die kotbaas het u lastiger maken als jij aan hem :)
Daar ga ik ook niet 100% mee akkoord.
ALs gewone woning,appartement,studio of kamerwoningen,zie je soms de
(kleine) gebrekken achteraf.Ik heb ook nog een kamerwoning gehuurd die 80
euro duurder was dan mijn studio nu.
Het probleem echter is,dat je soms later andere gebrekken ziet,omdat
bepaalde verhuurders niet veel tijd hebben.De zekeringskast,kon ik in de
meeste plaatsen zien,en als er apparte tellers staan,bekeek ik of die nog
verzegeld waren.
Ik heb gehoord dat een zekeringskast achter een gesloten deur moet,bij
kamerwoningen en studentenkoten,maar het probleem is als 's nachts een
zekering doorslaat.
Waar ik nu ben,kan ik aan de zekeringskast,maar niet aan de hoofdschakelaar
met teller,maar 2 dagen per week,kan je er vrij in,om meterstanden te
bekijken,en eventueel voor degenen die een budgetmeter hebben,deze bij te
laden.Daar zijn ook de aansluitingen voor kabel en tv.Wel is er bijna
24h/24h aanwezig,(conciërge) als er buiten deze uren,iets gebeurd.Deze kan
ook in alle studio's appartementen,en daar ben ik niet geheel gelukkig
mee,maar heb nog niet ontdekt dat ze erin gaan zonder mijn toestemming.
ga eens naar http://www.staatsblad.be en zoek bij de Juiste termen eens in
studentenkamers en eventueel gent.
Daar zal je misschien ook meer vinden.
Mijn vorige wederverhuurder had een sleutel,die gepatenteerd was.omdat die
bij de tellers moest kunnen.echter de deur waar het meest van mijn duur
materiaal stond,was voorzien van een cilinderslot tevens met een
gepatenteerde cilinder in groep.
de verhuurder had de cc en ik de 01.
Bij die kamerwoning,kwam er ook iemand van de gemeente,en die was zeker
onpartijdig,of ietsjes naar mijn kant.
suc6.
flor
2007-03-20 15:43:39 UTC
Permalink
Post by cumme
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet.
Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken
via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch in
wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt toch ook
geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een ander kot als
het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch minder zorgen.
Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat verbeteren ? Volgens mij
gaat die kotbaas het u lastiger maken als jij aan hem :)
ooit geprobeerd een kot te huren in gent?
--
Flor
cumme
2007-03-21 18:03:41 UTC
Permalink
Post by flor
Post by cumme
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart
ziet. Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig
te maken via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies
geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch
in wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt
toch ook geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een
ander kot als het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch
minder zorgen. Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat
verbeteren ? Volgens mij gaat die kotbaas het u lastiger maken als
jij aan hem :)
ooit geprobeerd een kot te huren in gent?
nee, dan toch liever een krot in plaats van niets ?
Rudi.$
2007-03-21 18:07:21 UTC
Permalink
Post by cumme
Post by flor
Post by cumme
Post by charles
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode
geprobeerd, maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart
ziet. Hij heeft ons geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig
te maken via officiële wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies
geven.
Bijna al die zaken zijn toch geen onzichtbare gebreken ? Je wist toch
in wat voor iets je ging ingaan als je eerst gaan zien was ? Je koopt
toch ook geen Lada en zegt achteraf dat het geen Opel is ? Neem een
ander kot als het er u niet aanstaat, misschien wel duurder maar toch
minder zorgen. Waarom tijd investeren in iets dat toch niet gaat
verbeteren ? Volgens mij gaat die kotbaas het u lastiger maken als
jij aan hem :)
ooit geprobeerd een kot te huren in gent?
nee, dan toch liever een krot in plaats van niets ?
Ik dacht dat onze jeugd meer lef had dan dit.
--
Email : jetable adres 1 dag geldig!
J De Moor
2007-03-20 09:19:54 UTC
Permalink
Post by charles
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Decr.Vl.Parl. 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen
voor kamers en studentenkamers;
TIMMERMANS,R.,HetVlaamse kotdecreet, T.App. 1997-2,1-8;
HUBEAU,B.,Het decreet van 4 februari 1997 op de kwaliteit en de veiligheid
van kamers en studentenkamers en het gemeentelijk beleid,T.Gem.
1997,332-356;
VAN DER ELST,C.,Een eerste commentaar bij het Decreet houdende kwaliteits-
en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers,T.Huur. 1997-98,75-105;
VAN DER ELST,C.,Het Kamerdedreet 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en
veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers:aangepast, uitgevoerd en
verbeterd? T.Huur. 1997-98,260-275;
DAMBRE,M.,De geldingskracht van gewestelijke en gemeentelijke reglementen
m.b.t. de woningkwaliteit,TOGOR 1999,97-105;
Bij gebreke aan overgangsmaatregelen in het Vl.Decr. 4 februari 1997 hebben
de bestaande gemeentelijke reglementen die dezelfde materie regelen hun
rechtskracht verloren vanaf de inwerkingtreding van dit decreet op 1
september 1998[R.v.St. nr.106.211(A. t. Stad Brugge),30 april
2002,R.W.2002-03,1426-1427]

Voor afkortingenlijst van juridische tijdschriften ga naar
http://www.law.kuleuven.be/rechtsaf/index.phtml?

Inzake elektriciteit zie:
10 MAART 1981. _ Koninklijk besluit waarbij het Algemeen Reglement op de
elektrische installaties(A.R.E.I.) voor de huishoudelijke installaties en
sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend
wordt verklaard.
en:
http://meta.fgov.be/pc/pce/pcea/nlcea11.htm ;
http://www.prevent.be/print/4ZED5Q-02 ;
http://users.belgacom.net/gc432110/nl/electriciteit/electriciteit.htm

“Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen
die deze hebben aangegaan, tot wet.Zij kunnen niet herroepen worden dan met
hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.Zij moeten
te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.”(Burgerlijk Wetboek).

"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen
indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)
“De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de
verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert.
De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de
huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen
rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn
gehouden“(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

“Art.439.Met gevangenisstraf van vijftien dagen tot twee jaar en met
geldboete van zesentwintig frank tot driehonderd frank wordt gestraft hij
die, zonder een bevel van de overheid en buiten de gevallen waarin de wet
toelaat in de woning van bijzondere personen tegen hun wil binnen te treden,
in een door een ander bewoond huis, appartement, kamer of verblijf, of in de
aanhorigheden ervan binnendringt...hetzij door middel van...valse
sleutels.Art.487.Valse sleutels worden genoemd :Alle haken, opstekers,
lopers, nagebootste, nagemaakte of vervalste sleutels;Sleutels die door de
eigenaar, huurder, logementhouder, of kamerverhuurder niet bestemd zijn voor
de sloten, hangsloten of voor welk sluitwerk ook, waartoe de schuldige ze
GEBRUIKT...”(Strafwetboek 8 juni 1867).

De sleutels die door u,huurder,niet bestemd zijn voor de sloten van uw
studio zijn vals indien de schuldige ze daartoe GEBRUIKT.Het loutere BEZIT
van die sleutels is geen misdrijf en kan gebeuren onder verzegelde omslag.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in
http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het
omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.
charles
2007-03-21 06:47:11 UTC
Permalink
Post by J De Moor
Post by charles
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Decr.Vl.Parl. 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen
voor kamers en studentenkamers;
TIMMERMANS,R.,HetVlaamse kotdecreet, T.App. 1997-2,1-8;
HUBEAU,B.,Het decreet van 4 februari 1997 op de kwaliteit en de veiligheid
van kamers en studentenkamers en het gemeentelijk beleid,T.Gem.
1997,332-356;
VAN DER ELST,C.,Een eerste commentaar bij het Decreet houdende kwaliteits-
en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers,T.Huur. 1997-98,75-105;
VAN DER ELST,C.,Het Kamerdedreet 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en
veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers:aangepast, uitgevoerd en
verbeterd? T.Huur. 1997-98,260-275;
DAMBRE,M.,De geldingskracht van gewestelijke en gemeentelijke reglementen
m.b.t. de woningkwaliteit,TOGOR 1999,97-105;
Bij gebreke aan overgangsmaatregelen in het Vl.Decr. 4 februari 1997 hebben
de bestaande gemeentelijke reglementen die dezelfde materie regelen hun
rechtskracht verloren vanaf de inwerkingtreding van dit decreet op 1
september 1998[R.v.St. nr.106.211(A. t. Stad Brugge),30 april
2002,R.W.2002-03,1426-1427]
Voor afkortingenlijst van juridische tijdschriften ga naar
http://www.law.kuleuven.be/rechtsaf/index.phtml?
10 MAART 1981. _ Koninklijk besluit waarbij het Algemeen Reglement op de
elektrische installaties(A.R.E.I.) voor de huishoudelijke installaties en
sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend
wordt verklaard.
http://meta.fgov.be/pc/pce/pcea/nlcea11.htm ;
http://www.prevent.be/print/4ZED5Q-02 ;
http://users.belgacom.net/gc432110/nl/electriciteit/electriciteit.htm
“Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen
die deze hebben aangegaan, tot wet.Zij kunnen niet herroepen worden dan met
hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.Zij moeten
te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.”(Burgerlijk Wetboek).
"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen
indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)
“De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de
verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert.
De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de
huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen
rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn
gehouden“(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).
“Art.439.Met gevangenisstraf van vijftien dagen tot twee jaar en met
geldboete van zesentwintig frank tot driehonderd frank wordt gestraft hij
die, zonder een bevel van de overheid en buiten de gevallen waarin de wet
toelaat in de woning van bijzondere personen tegen hun wil binnen te treden,
in een door een ander bewoond huis, appartement, kamer of verblijf, of in de
aanhorigheden ervan binnendringt...hetzij door middel van...valse
sleutels.Art.487.Valse sleutels worden genoemd :Alle haken, opstekers,
lopers, nagebootste, nagemaakte of vervalste sleutels;Sleutels die door de
eigenaar, huurder, logementhouder, of kamerverhuurder niet bestemd zijn voor
de sloten, hangsloten of voor welk sluitwerk ook, waartoe de schuldige ze
GEBRUIKT...”(Strafwetboek 8 juni 1867).
De sleutels die door u,huurder,niet bestemd zijn voor de sloten van uw
studio zijn vals indien de schuldige ze daartoe GEBRUIKT.Het loutere BEZIT
van die sleutels is geen misdrijf en kan gebeuren onder verzegelde omslag.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in
http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het
omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.
bedankt voor uw antwoord!
charles
2007-03-21 07:37:17 UTC
Permalink
Post by J De Moor
Post by charles
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Decr.Vl.Parl. 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen
voor kamers en studentenkamers;
TIMMERMANS,R.,HetVlaamse kotdecreet, T.App. 1997-2,1-8;
HUBEAU,B.,Het decreet van 4 februari 1997 op de kwaliteit en de veiligheid
van kamers en studentenkamers en het gemeentelijk beleid,T.Gem.
1997,332-356;
VAN DER ELST,C.,Een eerste commentaar bij het Decreet houdende kwaliteits-
en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers,T.Huur. 1997-98,75-105;
VAN DER ELST,C.,Het Kamerdedreet 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en
veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers:aangepast, uitgevoerd en
verbeterd? T.Huur. 1997-98,260-275;
DAMBRE,M.,De geldingskracht van gewestelijke en gemeentelijke reglementen
m.b.t. de woningkwaliteit,TOGOR 1999,97-105;
Bij gebreke aan overgangsmaatregelen in het Vl.Decr. 4 februari 1997 hebben
de bestaande gemeentelijke reglementen die dezelfde materie regelen hun
rechtskracht verloren vanaf de inwerkingtreding van dit decreet op 1
september 1998[R.v.St. nr.106.211(A. t. Stad Brugge),30 april
2002,R.W.2002-03,1426-1427]
Voor afkortingenlijst van juridische tijdschriften ga naar
http://www.law.kuleuven.be/rechtsaf/index.phtml?
10 MAART 1981. _ Koninklijk besluit waarbij het Algemeen Reglement op de
elektrische installaties(A.R.E.I.) voor de huishoudelijke installaties en
sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend
wordt verklaard.
http://meta.fgov.be/pc/pce/pcea/nlcea11.htm ;
http://www.prevent.be/print/4ZED5Q-02 ;
http://users.belgacom.net/gc432110/nl/electriciteit/electriciteit.htm
“Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen
die deze hebben aangegaan, tot wet.Zij kunnen niet herroepen worden dan met
hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.Zij moeten
te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.”(Burgerlijk Wetboek).
"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen
indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)
“De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de
verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert.
De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de
huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen
rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn
gehouden“(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).
“Art.439.Met gevangenisstraf van vijftien dagen tot twee jaar en met
geldboete van zesentwintig frank tot driehonderd frank wordt gestraft hij
die, zonder een bevel van de overheid en buiten de gevallen waarin de wet
toelaat in de woning van bijzondere personen tegen hun wil binnen te treden,
in een door een ander bewoond huis, appartement, kamer of verblijf, of in de
aanhorigheden ervan binnendringt...hetzij door middel van...valse
sleutels.Art.487.Valse sleutels worden genoemd :Alle haken, opstekers,
lopers, nagebootste, nagemaakte of vervalste sleutels;Sleutels die door de
eigenaar, huurder, logementhouder, of kamerverhuurder niet bestemd zijn voor
de sloten, hangsloten of voor welk sluitwerk ook, waartoe de schuldige ze
GEBRUIKT...”(Strafwetboek 8 juni 1867).
De sleutels die door u,huurder,niet bestemd zijn voor de sloten van uw
studio zijn vals indien de schuldige ze daartoe GEBRUIKT.Het loutere BEZIT
van die sleutels is geen misdrijf en kan gebeuren onder verzegelde omslag.
oja, kan iemand mij verplichten om de verhuurder van een sleutel te
voorzien? In het contract staat hier niets over, enkel dat de verhuurder
bezoekrecht heeft.
Post by J De Moor
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in
http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het
omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.
Y
2007-03-22 11:21:08 UTC
Permalink
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55€ brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10€ voor, anderen
18€. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Dank bij voorbaat
Het is dat soort parasieten die elke verhuurder een slechte naam bezorgen
(voor de duidelijkheid: ik ben er zelf geen).

Wie het niet zo nauw neemt met de toestand van wat hij verhuurt neemt het
wel vaker minder nauw met alles. Ik zeg maar wat: de huurinkomsten worden
niet aangegeven aan de fiscus, verbouwingen worden uitgevoerd door Poolse
bouwvakkers met een toeristenvisum, er wordt al eens getrokken en geduwd met
"onwillige" huurders, soms wordt een huis opgedeeld in studentenkoten zonder
dat daarvoor de nodige vergunningen zijn afgeleverd, soms is de eigenaar een
zogezegde werkloze die klusjes uitvoert aan zijn panden zonder daarvoor
voorafgaand toestemming te vragen aan de RVA...

Ik heb ooit een analoge situatie meegemaakt. Ik heb de zaak wat uitgespit,
bij de dienst registratie kopieën van de hypothecaire akten opgevraagd, bij
het kadaster een overzicht gekregen van de panden in eigendom. Contacten
gelegd met andere huurders, de zaak in de gaten gehouden en telkens als dat
nodig was de bevoegde diensten gecontacteerd (sociale inspectie, RVA,
fiscus, bouwpolitie...).

Na een paar maanden was de eigenaar het eens met een verbreking van het
contract in onderling overleg en zonder kosten voor de huurder.

Ik heb nog eens miserie gehad met een huisbaas omwille van de bar slechte
kwaliteit van het pand en een aantal ongeoorloofde "kosten" die hij
aanrekende (o.m. afschrijving CV buiten de huurprijs om, verbruik EGW
forfaitair zonder voorlegging van stukken en dies meer). Toen was het mijn
hoofdverblijfplaats en kon ik oproepen in verzoening. In tegenstelling tot
wat ik eigenlijk verwachtte kon de vrederechter absoluut niet lachen met dat
gesjoemel en hij liet er geen twijfel over bestaan wie bij een rechtzaak aan
het kortste eind zou trekken. De zaak werd op korte termijn opgelost.
vava
2007-03-22 11:23:01 UTC
Permalink
Post by Y
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55? brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10? voor, anderen
18?. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Dank bij voorbaat
Het is dat soort parasieten die elke verhuurder een slechte naam bezorgen
(voor de duidelijkheid: ik ben er zelf geen).
Wie het niet zo nauw neemt met de toestand van wat hij verhuurt neemt het
wel vaker minder nauw met alles. Ik zeg maar wat: de huurinkomsten worden
niet aangegeven aan de fiscus, verbouwingen worden uitgevoerd door Poolse
bouwvakkers met een toeristenvisum, er wordt al eens getrokken en geduwd met
"onwillige" huurders, soms wordt een huis opgedeeld in studentenkoten zonder
dat daarvoor de nodige vergunningen zijn afgeleverd, soms is de eigenaar een
zogezegde werkloze die klusjes uitvoert aan zijn panden zonder daarvoor
voorafgaand toestemming te vragen aan de RVA...
Ik heb ooit een analoge situatie meegemaakt. Ik heb de zaak wat uitgespit,
bij de dienst registratie kopieën van de hypothecaire akten opgevraagd, bij
het kadaster een overzicht gekregen van de panden in eigendom. Contacten
gelegd met andere huurders, de zaak in de gaten gehouden en telkens als dat
nodig was de bevoegde diensten gecontacteerd (sociale inspectie, RVA,
fiscus, bouwpolitie...).
Na een paar maanden was de eigenaar het eens met een verbreking van het
contract in onderling overleg en zonder kosten voor de huurder.
Ik heb nog eens miserie gehad met een huisbaas omwille van de bar slechte
kwaliteit van het pand en een aantal ongeoorloofde "kosten" die hij
aanrekende (o.m. afschrijving CV buiten de huurprijs om, verbruik EGW
forfaitair zonder voorlegging van stukken en dies meer). Toen was het mijn
hoofdverblijfplaats en kon ik oproepen in verzoening. In tegenstelling tot
wat ik eigenlijk verwachtte kon de vrederechter absoluut niet lachen met dat
gesjoemel en hij liet er geen twijfel over bestaan wie bij een rechtzaak aan
het kortste eind zou trekken. De zaak werd op korte termijn opgelost.
Ook voor een geschil studentenkamer kan men oproepen in verzoening.
Y
2007-03-22 11:35:25 UTC
Permalink
Post by vava
Post by Y
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb niet
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag hoe
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt die
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is de
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de rottigheid
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet onmiddelijk
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55? brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10? voor, anderen
18?. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is hier
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft ons
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Dank bij voorbaat
Het is dat soort parasieten die elke verhuurder een slechte naam bezorgen
(voor de duidelijkheid: ik ben er zelf geen).
Wie het niet zo nauw neemt met de toestand van wat hij verhuurt neemt het
wel vaker minder nauw met alles. Ik zeg maar wat: de huurinkomsten worden
niet aangegeven aan de fiscus, verbouwingen worden uitgevoerd door Poolse
bouwvakkers met een toeristenvisum, er wordt al eens getrokken en geduwd met
"onwillige" huurders, soms wordt een huis opgedeeld in studentenkoten zonder
dat daarvoor de nodige vergunningen zijn afgeleverd, soms is de eigenaar een
zogezegde werkloze die klusjes uitvoert aan zijn panden zonder daarvoor
voorafgaand toestemming te vragen aan de RVA...
Ik heb ooit een analoge situatie meegemaakt. Ik heb de zaak wat uitgespit,
bij de dienst registratie kopieën van de hypothecaire akten opgevraagd, bij
het kadaster een overzicht gekregen van de panden in eigendom. Contacten
gelegd met andere huurders, de zaak in de gaten gehouden en telkens als dat
nodig was de bevoegde diensten gecontacteerd (sociale inspectie, RVA,
fiscus, bouwpolitie...).
Na een paar maanden was de eigenaar het eens met een verbreking van het
contract in onderling overleg en zonder kosten voor de huurder.
Ik heb nog eens miserie gehad met een huisbaas omwille van de bar slechte
kwaliteit van het pand en een aantal ongeoorloofde "kosten" die hij
aanrekende (o.m. afschrijving CV buiten de huurprijs om, verbruik EGW
forfaitair zonder voorlegging van stukken en dies meer). Toen was het mijn
hoofdverblijfplaats en kon ik oproepen in verzoening. In tegenstelling tot
wat ik eigenlijk verwachtte kon de vrederechter absoluut niet lachen met dat
gesjoemel en hij liet er geen twijfel over bestaan wie bij een rechtzaak aan
het kortste eind zou trekken. De zaak werd op korte termijn opgelost.
Ook voor een geschil studentenkamer kan men oproepen in verzoening.
Dat vroeg ik me af. In dat geval lijkt de oplossing (het begin van-) me
eenvoudig: documenteer de staat van het kot grondig (foto's enzo) en roep op
in verzoening.
Zorg voor bewijzen: niet "heb 20 keer gebeld", maar "heb aangetekend
schrijven gestuurd, dan dan en dan.".
vava
2007-03-22 12:03:00 UTC
Permalink
Post by charles
Post by vava
Post by Y
Post by charles
Hallo,
Ik zit op kot in Gent en ben helaas, net zoals mijn kotgenoten, bij een
kRotbaas/huisjesmelker terechtgekomen. De situatie bereikt stilaan een
dieptepunt. Woensdag komt de "Dienst Huisvesting - Cel Woonbeleid" op
bezoek, doch ik vrees dat die het huis niet zullen afkeuren. Ik heb
niet
Post by vava
Post by Y
Post by charles
echt de indruk dat ze studenten willen helpen.
Heel het jaar heeft hij beweert dat zijn gebouw perfect in orde is, en
definitief werd goedgekeurd in het jaar 2000. Waarbij ik mij afvraag
hoe
Post by vava
Post by Y
Post by charles
- meer dan een meter water in de kelder
- dat water ... stinkt
- blusapparaten werden laatst gekeurd in 1999
- in een van de wc's regent het binnen, alles was rot
- zekeringkast zit achter slot
- hoofdschakelaar bevindt zich in een kamer
- hoofdschakelaar van 20A, voor 10 studenten. Bijna dagelijks vliegt
die
Post by vava
Post by Y
Post by charles
eruit. De zekeringen daarentegen zijn er nog nooit uitgevlogen.
- in het vals plafond van de douche zitten spotjes. Boven de plankjes
van dat plafond liggen verschillende draden en stopcontactdozen e.d.
- een kamer van <8m² wordt verhuurd.
- een kamer met een te klein venster
- ramen zijn door en door rot. Als ik ooit mijn venster iets te hard
toeduw, ligt alles op het voetpad.
Sinds de cel woonbeleid een afspraak met hem heeft proberen maken, is
de
Post by vava
Post by Y
Post by charles
kelder leeggepompt en volgestort met een dertigtal kubiek beton. Dat
beton ligt boven een stinkende, rottende laag vuiligheid. Plots hangen
er brandblusapparaten die gekeurd zijn in maart 2007. Over de
rottigheid
Post by vava
Post by Y
Post by charles
in de wc zijn planken geschroefd, ... Alles wordt dus opgesmukt, niets
wordt opgelost.
- mag zonder bouwvergunning beton in een kelder worden gestort? Zoniet,
waar kan ik dat aankaarten?
- mogen gewone opbouw-stopcontacten heel dicht in de buurt van een
wastafel staan (in een gewone kamer)? Kent iemand een norm of wet? In
sommige kamers staan ze op dezelfde hoogte als de wastafel, en er op
10cm van.
- werken worden hier nooit aangekondigd. Regelmatig komt de kotbaas
ongevraagd en onaangekondigd onze kamers binnen. Als we niet
onmiddelijk
Post by vava
Post by Y
Post by charles
"binnen" roepen, zit zijn sleutel al in het slot... kan hier iets aan
gedaan worden? Mogen we een andere cylinder in het slot steken? Mijn
contract zegt hier niets over.
- het contract verplicht ons tot het betalen van 55? brandverzekering
per persoon. Ondanks herhaardelijk vragen hebben we nog steeds geen
polis gezien. Navraag leert ons, dat dat zelfs niet wettelijk is. Wat
kunnen we hier aan doen?
- De meesten onder ons betalen voor eenzelfde internetabonnement bij
i4s, verzorgd door de kotbaas. Sommigen betalen daar 10? voor, anderen
18?. Dat bedrag staat op ons contract. Kunnen we hier iets aan doen?
- de hoofdschakelaar is duidelijk niet voorzien op 10 studenten. Is
hier
Post by vava
Post by Y
Post by charles
enige wetgeving over?
- de elektrische installatie is hier ooit grondig gewijzigd, en gezien
de toestand van de hoofdschakelaar en de plaatsing van sommige
stopcontacten denk ik niet dat die nieuwe installatie ooit is gekeurd
door de maatschappij die de hoofdschakelaar/elektriciteitsmeter heeft
aangesloten. Kunnen we hier iets aan doen?
Voor alle duidelijkheid: we hebben de constructieve methode geprobeerd,
maar de kotbaas lacht ons uit en liegt dat hij zwart ziet. Hij heeft
ons
Post by vava
Post by Y
Post by charles
geen andere keuze gelaten dan om het hem lastig te maken via officiële
wegen. Hopelijk kan iemand ons wat advies geven.
Dank bij voorbaat
Het is dat soort parasieten die elke verhuurder een slechte naam
bezorgen
Post by vava
Post by Y
(voor de duidelijkheid: ik ben er zelf geen).
Wie het niet zo nauw neemt met de toestand van wat hij verhuurt neemt
het
Post by vava
Post by Y
wel vaker minder nauw met alles. Ik zeg maar wat: de huurinkomsten
worden
Post by vava
Post by Y
niet aangegeven aan de fiscus, verbouwingen worden uitgevoerd door
Poolse
Post by vava
Post by Y
bouwvakkers met een toeristenvisum, er wordt al eens getrokken en
geduwd
met
"onwillige" huurders, soms wordt een huis opgedeeld in studentenkoten zonder
dat daarvoor de nodige vergunningen zijn afgeleverd, soms is de
eigenaar
een
zogezegde werkloze die klusjes uitvoert aan zijn panden zonder daarvoor
voorafgaand toestemming te vragen aan de RVA...
Ik heb ooit een analoge situatie meegemaakt. Ik heb de zaak wat
uitgespit,
Post by vava
Post by Y
bij de dienst registratie kopieën van de hypothecaire akten opgevraagd, bij
het kadaster een overzicht gekregen van de panden in eigendom. Contacten
gelegd met andere huurders, de zaak in de gaten gehouden en telkens als dat
nodig was de bevoegde diensten gecontacteerd (sociale inspectie, RVA,
fiscus, bouwpolitie...).
Na een paar maanden was de eigenaar het eens met een verbreking van het
contract in onderling overleg en zonder kosten voor de huurder.
Ik heb nog eens miserie gehad met een huisbaas omwille van de bar
slechte
Post by vava
Post by Y
kwaliteit van het pand en een aantal ongeoorloofde "kosten" die hij
aanrekende (o.m. afschrijving CV buiten de huurprijs om, verbruik EGW
forfaitair zonder voorlegging van stukken en dies meer). Toen was het
mijn
Post by vava
Post by Y
hoofdverblijfplaats en kon ik oproepen in verzoening. In tegenstelling
tot
Post by vava
Post by Y
wat ik eigenlijk verwachtte kon de vrederechter absoluut niet lachen
met
dat
gesjoemel en hij liet er geen twijfel over bestaan wie bij een
rechtzaak
aan
het kortste eind zou trekken. De zaak werd op korte termijn opgelost.
Ook voor een geschil studentenkamer kan men oproepen in verzoening.
Dat vroeg ik me af. In dat geval lijkt de oplossing (het begin van-) me
eenvoudig: documenteer de staat van het kot grondig (foto's enzo) en roep op
in verzoening.
Zorg voor bewijzen: niet "heb 20 keer gebeld", maar "heb aangetekend
schrijven gestuurd, dan dan en dan.".
Inderdaad eerst een schriftelijke in gebreke stelling liefst aangetekend.
Loading...